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収益不動産を相続するときに知っておきたい基礎知識と注意点

更新日：2025.07.31 ブログ

賃貸マンションやアパートなどの収益物件を所有していた親族が亡くなった場合、その相続は一般的な不動産相続とは大きく異なる複雑さがあります。「賃借人への対応はどうすれば？」「相続税はどのくらいかかる？」「経営を続けるべきか売却すべきか？」といった疑問をお持ちの方も多いでしょう。

この記事では、収益不動産の相続について知っておくべき基礎知識から実践的な注意点まで、わかりやすく解説します。適切な判断と手続きを行うことで、相続税の負担を軽減し、将来的な資産運用にもつなげることができます。

収益不動産の相続とは？一般的な不動産との違い

収益不動産の相続とは、賃貸マンション、アパート、テナントビルなど、家賃収入を生み出している不動産を引き継ぐことです。一般的な居住用不動産の相続と比べて、以下の特徴があります

• 継続的な家賃収入が発生する
• 賃借人との契約関係も引き継ぐ
• 管理・運営業務が伴う
• 相続税評価額の計算方法が異なる

相続開始と同時に、賃貸経営者としての責任も承継することになるため、早急な対応が求められます。

相続税の仕組みと評価方法

収益物件の相続税評価では一般的に以下の評価方法が適用されます

土地部分

• 貸家建付地として評価
• 自用地価格 × （1 – 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）

建物部分

• 貸家として評価
• 固定資産税評価額 × （1 – 借家権割合 × 賃貸割合）

この評価方法により、自己使用の不動産と比較して 20〜30%程度評価額が下がる ことが一般的です。

小規模宅地等の特例

一定条件を満たす収益不動産については、小規模宅地等の特例により評価額を50%減額できる場合があります。適用要件は複雑なため、専門家に確認することが重要です。

賃貸経営の継続 or 売却？判断のポイント

収益不動産の相続後、経営を継続するか売却するかは重要な判断です。以下の要素を総合的に検討しましょう

継続を検討すべきケース

• 安定した家賃収入がある
• 立地条件が良好
• 建物の築年数が浅い
• 相続人に不動産経営の意欲がある
• 修繕積立金が十分にある

売却を検討すべきケース

• 空室率が高い
• 建物の老朽化が進んでいる
• 相続人が遠方に住んでいる
• 管理の負担を避けたい
• 相続税の納税資金が必要

遺産分割協議の注意点

収益不動産の遺産分割では、以下の点に特に注意が必要です

共有は原則避ける

複数の相続人で収益物件を共有すると、以下の問題が生じる可能性があります：

• 管理方針で意見が分かれる
• 売却時に全員の同意が必要
• 収益分配でトラブルになる

分割方法の選択肢

• 現物分割：物件ごとに相続人を決める
• 代償分割：一人が取得し、他の相続人に金銭を支払う
• 換価分割：売却して現金で分ける

相続人の希望と物件の状況を総合的に判断し、最適な分割方法を選択することが重要です。

不動産相続対策

収益不動産を活用した相続対策には以下の方法があります

賃貸物件の建築

現金を不動産に変えることで、相続税評価額を大幅に圧縮できます。

法人化の検討

不動産管理会社を設立し、収益物件を法人所有にすることで、様々な節税効果が期待できます。

贈与の活用

相続時精算課税制度や暦年贈与を活用して、段階的に財産を移転する方法もあります。

よくある質問

Q1: 相続後すぐに賃借人に挨拶する必要がある？

A: 法的義務はありませんが、スムーズな関係構築のため早めの挨拶をお勧めします。

Q2: 家賃収入は相続税の対象になる？

A: 相続開始後の家賃収入は相続人の所得となり、相続税の対象ではありません。

Q3: 管理会社との契約はどうなる？

A: 一般的に管理契約も相続人に承継されますが、契約内容の確認が必要です。

まとめ

収益不動産の相続は複雑ですが、適切な知識と早期の対応により、相続税の負担を軽減し、将来の資産運用につなげることが可能です。

重要なポイントは以下の通りです

• 評価額の特例を活用した節税対策
• 継続・売却の判断を慎重に検討
• 遺産分割では共有を避ける
• 専門家チームによる総合的なサポート

収益不動産は適切に管理すれば長期的な資産形成の基盤となります。まずは現状把握から始め、最適な相続対策を検討しましょう。

収益不動産の相続について不安や疑問をお持ちの方は、まず専門家にご相談ください。相続マルシェでは、税理士・弁護士・司法書士と提携し、お客様の状況に応じた最適なご提案をいたします。

事前のご相談は無料です。お気軽にお問い合わせください。

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